Statut du bailleur privé : pourquoi la réforme avortée inquiète les professionnels

Présenté comme un dispositif de relance de l’investissement locatif, le statut du bailleur privé a été profondément remanié par trois sous-amendements gouvernementaux adoptés au Sénat.

Ces modifications transforment la mesure en mécanisme largement inopérant pour les primo-investisseurs, les jeunes actifs et les ménages modestes, pourtant la cible principale de la réforme. Les professionnels du patrimoine, emmenés par l’ANACOFI IMMO, alertent sur une erreur technique lourde de conséquences.
 

Effets dévastateurs
Dans sa version initiale, le texte porté par les sénateurs Amel Gacquerre et Marc-Philippe Daubresse prévoyait que les amortissements déductibles puissent s’imputer sur le revenu global du contribuable. Ce choix répondait à une réalité simple : un investisseur qui acquiert un bien à crédit génère rarement des revenus fonciers positifs les premières années. Les intérêts d’emprunt et les charges absorbent l’essentiel du revenu, empêchant mécaniquement la constitution d’un bénéfice foncier.
 

Les sous-amendements adoptés substituent à ce mécanisme une imputation sur les seuls revenus fonciers. Le changement paraît mineur, mais il bouleverse tout l’équilibre économique du dispositif. En pratique, les amortissements deviennent « inutilisables » pour des catégories entières d’investisseurs. Un salarié qui acquiert son premier bien locatif, un jeune actif sans patrimoine immobilier constitué, ou un propriétaire d’un seul logement financé à crédit n’a aucun revenu foncier contre lequel imputer l’amortissement. Le dispositif s’annule de lui-même.
 

En revanche, ceux qui disposent déjà d’un parc immobilier conséquent, donc de revenus fonciers positifs, peuvent bénéficier pleinement du statut. De même, un investisseur capable d’acheter un bien comptant peut absorber l’amortissement sans contrainte. Cette bascule crée un effet d’aubaine pour les patrimoines établis et exclut de fait les cibles auxquelles la réforme voulait précisément s’adresser.
 

Une incohérence économique 
L’ANACOFI IMMO souligne un autre paradoxe : en incitant indirectement à l’achat « cash », la réforme prive l’État des recettes de TVA et d’impôt sur la consommation liées à l’utilisation alternative de cette épargne. À l’échelle macro, la mesure devient doublement inefficace : elle ne relance pas la construction ni les acquisitions locatives, et elle réduit les recettes fiscales potentielles.
 

Dans un marché où la production de logements s’effondre, les ventes aux investisseurs ont chuté de 85 % depuis la fin du Pinel, ’absence d’un mécanisme incitatif cohérent aggrave la pénurie. Céline Mahinc, vice-présidente de l’ANACOFI IMMO, résume l’enjeu : « Un dispositif d’investissement locatif qui exclut mécaniquement les primo-investisseurs, les classes moyennes et les mono-propriétaires ne peut pas atteindre ses objectifs. » Le problème n’est ni idéologique ni politique, mais purement comptable. Tant que l’imputation globale ne sera pas rétablie, le statut restera une coquille vide incapable d’amortir la crise du logement.
 

La commission mixte paritaire aura donc un rôle déterminant. Le texte initial proposait une voie crédible pour relancer l’investissement locatif intermédiaire ; les sous-amendements l’ont neutralisée. Le rétablissement du mécanisme originel conditionne l’efficacité future du dispositif.
 

Sources : ANACOFI IMMO ; analyse du dispositif sénatorial